761651@mail.ru
553-497-026
Бывшие жильцы остались зарегистрированы в квартире? Какие права у собственника, жильца и наследника?
Часто покупатели, обращающиеся в наше агентство недвижимости "Аврора" за помощью в покупке жилья (домов, квартир и комнат) в Орле, задаются вопросом – в каком состоянии находятся документы на квартиру или дом, и есть ли причины для волнений.
Есть общие требования к документам, подтверждающим право собственности продавца на жилье и технические характеристики объекта недвижимости, и есть дополнительные юридически значимые обстоятельства, присущие только этой конкретной ситуации.
Среди самых популярных вопросов будущих покупателей многие годы лидирует вопрос о правах наследников вполне себе живого и здравствующего продавца (собственника) и возможных претензиях со стороны этих потенциальных наследников. На всякий случай, снова отвечу – пока человек жив и не ограничен в своих правах (как абсолютное большинство людей), он вправе распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению – продавать, дарить, менять, пользоваться (например, жить в квартире, сдавать ее в найм или в аренду) и т.д.
Если он продал вам квартиру (ваш договор и право собственности зарегистрированы), следовательно, у бывшего собственника (продавца) этого имущества больше нет. И наследовать нечего. Нельзя унаследовать имущество, которого уже нет в собственности умершего.
Например, у человека было зимнее пальто, он его продал и через некоторое время умер, смогут ли наследники, даже если это пальто было завещано им когда-то, получить его? Конечно же, нет. Оно уже принадлежит постороннему человеку. А наследники примут в наследство только то, что реально было в собственности умершего (наследодателя) на момент его смерти.
Другой важный вопрос и часто задаваемый вопрос – каковы права зарегистрированных в квартире жильцов (не имеющих права собственности).
Первоначально, следует запомнить: право собственности и право на проживание в жилом помещении – разные понятия.
Право собственности состоит из трех элементов: права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. А право проживания – очень маленькое и включает в себя только 1 право: право пользования (временного или постоянного), но никак ни владения и распоряжения.
Действительно, члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.
Однако, в соответствии с ч. 2 ст. 292 ГК РФ, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом и договором, заключенным между прежним и нынешним собственником.
При этом, члены семьи собственника, имеющие право на проживание вместе с ним в принадлежащей ему квартире или доме, не имеют права голоса при заключении договора купли-продажи или любого другого договора, по которому отчуждается это жилье. В действующем законодательстве отсутствует обязательная норма о том, что члены семьи собственника должны быть уведомлены о предстоящем переходе права собственности на жилье, в котором они зарегистрированы и проживают. Все эти обстоятельства не могут служить основанием для признания сделки недействительной со стороны таких граждан.
Таким образом, при продаже жилья (переходе права собственности, который в обязательном порядке регистрируется в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области) прежний собственник и члены его семьи утрачивают право пользования им и обязаны выселиться из него в срок, который установит новый собственник. Если бывший собственник и его семья проигнорируют волю нового собственника, то нынешний собственник (не являющийся членом семьи прежнего собственника) вправе обратиться в суд и выселить всех бывших на основании решения суда.
Если оказалось, что жильцы, доставшиеся от прежнего собственника новому, как ни странно, являются членами семьи нового, нынешнего собственника, то выписать их по решению суда он не сможет. Как уже было сказано ранее, они, являясь членами семьи настоящего собственника, имеют право проживать вместе с ним.
Исключение составляют те зарегистрированные в квартире или доме жильцы, которые при приватизации этого жилья уступили свое право приватизации (отказались от него) и дали согласие на приватизацию другому лицу.
Если новый собственник не возражает против проживания прежних жильцов в его квартире, он может передать жильцам во владение и (или) в пользование принадлежащее ему по праву собственности жилое помещение, заключив с ними договор найма (и получать с них плату за найм), договор безвозмездного пользования или разрешить им пользоваться (и/или владеть) принадлежащим ему имуществом на ином законном основании. Так же, если ему достался жилец, которого трудно выселить даже по решению суда (например, из отказавшихся от права приватизации в этом жилье), он должен помнить, что он, собственник, вправе взимать с него, квартиранта, плату за найм. Так что, этому жильцу может стать очень невыгодно далее проживать в квартире.
В любом случае, при заключении договора купли-продажи жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после продажи, в договор необходимо и обязательно включить перечень этих лиц (с указанием прав пользования продаваемым жильем).
Наличие права третьих лиц на проживание в отчуждаемом жилом помещении – очень важное обстоятельство, являющееся обременением.
Продавцу важно сообщить покупателю недвижимости о правах третьих лиц, указанных в статье 292 ГК РФ, и обязательно отразить эту информацию в договоре. При отсутствии этого пункта в договоре, он может быть признан незаключенным в судебном порядке. Что вряд ли кому-то понравится.
Бывают ситуации, когда жильцы прежнего собственника обязуются сняться с регистрационного учета в определенный срок (заметьте, сам собственник не может обязаться за них, не имея от них соответствующей доверенности), тогда они либо выдают собственнику доверенность, либо пишут заявление-обязательство, удостоверенное нотариусом, либо сами присутствуют на сделке - при подаче документов на регистрацию в Управление Росреестра по Орловской области (так сокращается называние бывшего УФРС, его длинный новый вариант со словом "картография")). То есть, если возникает проблема – мы находим пути ее решения.
но никак не
Если собственник недвижимости ранее приобретал ее, находясь в браке и тратил на это деньги, являющиеся общим имуществом супругов, то, казалось бы, простой член семьи, не фигурирующий в документах как собственник, просто проживающий с собственником и зарегистрированный там – жена, имеет право голоса, как сособственник этого имущества (имеющий право в любой момент выделить свою супружескую долю из этого имущества), на основании семейного законодательства. Для заключения сделки при наличии данных обстоятельств, требуется нотариально заверенное согласие супруга (супруги) на продажу недвижимого имущества.
Если же имущество досталось хозяину в собственность безвозмездно (в дар, по наследству, в результате приватизации) или было приобретено им до брака, или же относительно него (имущества) был заключен брачный договор, по которому это имущество является собственностью только одного из супругов, то собственник вправе распоряжаться им без согласия своего супруга.
При рассмотрении этого вопроса покупатели следом частенько спрашивают – а нужно ли согласие от детей. Нет. Не нужно. Семейное законодательство рассматривает только общее имущество супругов, к которому другие члены семьи (дети, родители, братья, сестры и т.д.) не имеют никакого отношения.
Согласие органов опеки и попечительства на заключение договоров требуется в случаях, если несовершеннолетний или ограниченный в дееспособности человек является собственником недвижимости.
Существует множество нюансов, присущих конкретной сделке с недвижимым имуществом. И наши специалисты выявят их, оценив степень риска или безопасность для покупателя и предложив пути решения возникающих вопросов.
Если вы самостоятельно нашли вариант покупки или нашли покупателя на свою квартиру, дом, комнату или земельный участок в г. Орел или Орловской области, наши специалисты помогут вам в оценке состояния документов, в подготовке необходимых документов, в оформлении сделки (составлении проекта договора, сопровождении в Управление Росреестра по Орловской области). Мы можем представлять ваши интересы на заключении сделки, сопровождая вас и соблюдая, отстаивая ваши интересы при переговорах с другими участниками вашей сделки. Дадим вам совет в трудной, запутанной ситуации в обмен на разумное вознаграждение.
Телефон для записи на консультации: 49-90-80, 761-651, 8 920 810 5626 (с 9 до 17 ч в рабочие дни). Вы можете отправить нам и предварительно заявку (см. верхний правый угол страницы).
